Actualitat

La condició resolutòria

En la compra d’una finca, la condició resolutòria és una garantia que es pot pactar en cas d’ajornar el pagament.

Moltes vegades, els pagesos aparaulen la compra d’una finca per un futur que, normalment, arriba quan el comprador o bé cobra el producte de l’any, o bé obté finançament per part del banc.

Posades ambdues parts d’acord amb el preu, com que cap d’elles vol perdre ni la venda ni la compra, sovint es busquen mecanismes per garantir que l’operació arribarà a bon port (promeses de venda, arres, arrendaments…), tot i que la majoria d’operacions que es puguin preveure es poden rescindir suportant  els  inconvenients i les penalitzacions pactades.

La idiosincràsia del mon de pagès, on generalment venedor i comprador es coneixen, o fins i tot, a vegades, hi ha un interès immediat del futur comprador per realitzar inversions o despeses a la finca, m’encoratja a posar damunt la taula un mecanisme que també pot satisfer els interessos tant del venedor com del comprador: la realització d’una compra amb ajornament de tot o part del preu garantida amb una condició resolutòria.

La condició resolutòria és una garantia que es pacta en el cas d’ajornament de l’obligació de pagament del preu en un moment posterior a la formalització de la venda. Per garantir el pagament, les parts estableixen aquesta condició, que s’inscriu com a càrrega registral sobre la finca en el Registre de la Propietat, de manera que si el comprador no acaba pagant tot o part del preu ajornat, el venedor pot recuperar la finca sense el perill que el comprador vengui la finca a un tercer o resulti que no té diners.

És a dir, la compra es realitza, i des del moment de la formalització davant de notari, el comprador passa a ser el propietari i és en aquest moment quan pot entregar part del preu i la resta ajornar-ho o ajornar el preu íntegrament, amb l’obligació de realitzar pagaments parcials o un pagament únic final. L’important és que, realitzada la compra i acordada la manera com es pagarà, el comprador passa a ser el propietari i, per tant, pot actuar com a tal i pot fer les inversions que li convinguin, sense cap altre risc que, si no paga —que dependrà d’ell—, li poden prendre la finca.

El venedor no ha de témer que el comprador resulti insolvent perquè en aquest supòsit el pot demandar per incomplir l’obligació de pagar la finca i, sempre que es compleixin uns determinats requisits, el que aconsegueix és que la compra es resolgui i la finca es reinscrigui a favor del venedor, i si s’ha pactat en l’escriptura, el comprador pot reclamar interessos i la retenció de fins i tot el 50 % de les quantitats que hagi percebut fins al moment de la resolució. És per aquestes peculiaritats i altres que, tot i que no és una operació complicada, cal estar a l’aguait dels termes pactats.

Per acabar cal dir que una condició resolutòria tributa un 1 % sobre el preu ajornat que es garanteix amb el seu establiment, sense que sobre la base resultant es pugui aplicar cap reducció o bonificació per ser explotació agrària prioritària. Així doncs, a l’hora d’assegurar la compra o venda d’una finca, caldrà tenir-ho en compte.

Article publicat a La Terra núm. 452, del mes de febrer de 2019. Font: Elaboració pròpia.