Actualitat

tractor collitadora panís

La identificació cadastral correcta de les finques agràries

Normativa: els límits cadastrals d’una finca formen part de la identificació física d’una propietat.

Efectes: la descripció i el valor d’una edificació té conseqüències sobre la nostra economia i depèn de variables que cal que estiguin correctament aplicades

En els darrers anys, ha anat prenent gran transcendència el fet de tenir ben identificades i ben valorades cadastralment les finques i edificacions de la nostra explotació i activitat agrària.

D’una banda, la Llei 13/2015 del 24 de juny, de Reforma de la Llei Hipotecaria, va establir, entre d’altres, la necessitat de coordinar la informació registral i la cadastral de les finques, fet que comporta, per exemple, crear una cartografia pròpia del registre de la propietat. I d’altra banda, la regularització cadastral de les edificacions emplaçades en sòl no urbanitzable, en el marc del Procediment de Regularització Cadastral del 2013 al 2016, que ha fet que el cadastre identifiqui i valori totes les edificacions situades en sòl no urbanitzable, amb les consegüents repercussions en els IBI de les finques i a l’hora de calcular el nostre valor patrimonial per a operacions que en depenen.

Aquests canvis normatius tenen gran transcendència al nostre dia a dia, com detallem a continuació:

En l’àmbit de la identificació de les finques registrals, atesa la sovint poca concreció en la cabuda registral i les partions o veïnatge de les finques, agafa total rellevància la representació gràfica registral d’aquestes, fins al punt que la normativa estableix que “la cabuda gràfica prevaldrà i rectificarà la cabuda literària”. La Llei també estableix que la representació gràfica, pren com a base els límits de les parcel·les cadastrals que formen una finca registral, i s’accepta un marge de tolerància del 10 % entre aquestes superfícies. Determina que la representació de les finques s’ha de realitzar mitjançant un arxiu GML (Geography Markup Language), que estableix el perímetre i la cabuda de la finca, a través de la relació dels vèrtexs topogràfics georeferenciats del perímetre.

D’aquesta manera, els límits cadastrals d’una finca, que fins ara eren límits purament contributius, passen a formar part de la identificació física d’una propietat o finca registral, amb la transcendència fins i tot jurídica que això pot comportar.

SÒL NO URBANITZABLE • D’altra banda, la regularització cadastral de les edificacions situades en sòl no urbanitzable comporta la identificació cadastral de la superfície construïda, les plantes edificades, l’ús i estat de les edificacions, les seves característiques constructives i l’antiguitat d’aquestes. Aquests paràmetres serveixen per donar un valor a l’edificació d’acord a uns mòduls o un preu per superfície, aprovats en la respectiva ponència cadastral de cada municipi, i aplicant al seu torn les normes tècniques de valoració que corresponguin, ja que hi ha tres metodologies diferents. D’aquesta manera, s’obté un valor cadastral que influirà sobre el valor del nostre patrimoni, i sobre el qual l’Ajuntament en determinarà el factor que calcula l’IBI per pagar.

Així, la descripció i el valor d’una edificació té conseqüències directes sobre la nostra economia, i queda establert mitjançant moltes variables que, si no estan correctament aplicades, poden comportar sobrecostos incorrectes i innecessaris

Així, cada cop són més els elements, criteris o paràmetres tècnics que afecten la identificació i definició dels elements que formen la nostra explotació, i pren especial rellevància la comprovació  dels límits cadastrals que es corresponen amb la nostra finca per poder tramitar les correccions cadastrals necessàries i evitar possibles problemes d’una mala identificació que pot acabar comportant un error més o menys greu en la identificació registral de la nostra finca.

A la vegada, cal comprovar que la identificació o descripció cadastral de les edificacions en superfície, ús, estat i antiguitat de la nostra explotació siguin correctes per evitar valoracions incorrectes que poden comportar-nos perjudicis econòmics. Cal parar atenció en la informació gràfica cadastral i registral de les propietats, i actuar de manera proactiva per fer les esmenes necessàries i que es reflecteixi la realitat dels nostres béns.

Article publicat a La Terra núm. 453, del mes de març de 2019. Font: Elaboració pròpia.