Actualitat

L’assessorament abans de la compravenda d’una finca rústica

Revisió: L’actual contracte de compravenda inclou aspectes més proteccionistes per al comprador Informació rellevant. El venedor està obligat a facilitar tota la informació rellevant sobre el bé i a actuar d’acord amb la bona fe i l’honradesa de tractes.

Arran de la publicació del Llibre VI del Codi civil de Catalunya, relatiu a les obligacions i els contractes, i que va entrar en vigor a principi del 2018, s’ha produït una profunda revisió del contracte de compravenda: s’ha actualitzat i s’hi han inclòs particularitats pròpies dels contractes de consum –molt més proteccionistes per al comprador—, fet que l’han aproximat als principis del dret contractual europeu.

NOVES OBLIGACIONS • Una de les principals novetats afecta el contracte de compravenda immobiliària; concretament, l’obligació que el bé sigui conforme a contracte. Així doncs, la conformitat del bé passa a ser un element clau del contracte, i cal que compleixi les tres condicions següents: en primer lloc, que el bé s’ajusti a la descripció feta pel venedor; en segon lloc, que sigui idoni per a l’ús habitual a què es destini el bé, o per a l’ús acordat en el contracte, i, per acabar, que tingui les qualitats i les prestacions habituals que el comprador pugui esperar, conforme a la naturalesa del bé o a les declaracions del venedor o de tercers.

Igualment s’introdueix l’obligació del venedor de facilitar tota la informació rellevant sobre el bé i d’actuar d’acord amb la bona fe i honradesa de tractes.

En relació amb aquesta obligació, seran vinculants totes les manifestacions fetes prèviament a la formalització del contracte de compravenda tant per part del venedor com dels possibles intermediaris immobiliaris que actuïn en nom seu.

Aquí la figura de l’advocat, assessorant abans de la celebració dels contractes de compravenda, adquireix una rellevància notable, en especial en el cas de compravenda d’una finca rústica, ja que adquireix la funció de recopilar informació i la d’incorporar als documents les clàusules necessàries que permetin al venedor complir de manera adequada les obligacions.

En aquest sentit, el venedor ha d’informar sobre: l’estat “civil” de l’immoble, la titularitat de la finca, les càrregues i els seus arrendataris o ocupants i, en conseqüència, dels possibles drets d’adquisició preferent, i també sobre la realitat física i registral de la finca (diferència de superfície, límits…), aspecte pel qual és recomanable disposar d’un plànol d’aixecament topogràfic de la finca.

DIFERÈNCIES DEL CONTRACTE A LA REALITAT • Una atenció especial es mereix la regulació dels supòsits en què hi hagi diferències de cabuda respecte del que consta en el contracte. La regla general és que la menció a la cabuda serà merament indicativa i, únicament es podrà considerar com una falta de conformitat respecte d’allò pactat quan la superfície real difereixi en més o en menys d’un 10 % respecte de la declarada. Tot i així, si el preu estigués determinat en funció de la superfície del bé, la diferència entre la superfície real i la declarada que sigui inferior o superior al 10 % serà automàticament corregida amb la modificació proporcional del preu.

Quan al contracte es digui que el preu es concerta a un tant alçat amb independència de la superfície real de la finca i es dedueixi clarament que la intenció de les parts hauria estat concertar el contracte en qualsevol cas, les modificacions de superfície no tindran cap incidència en el preu.

A més, el venedor també ha d’informar d’aquelles circumstàncies “administratives” que l’afecti urbanísticament: la classificació i aprofitament de la finca, l’existència de possibles infraccions administratives efectuades a la finca que puguin comportar sancions o altres obligacions al nou titular i, per acabar, sobre la realitat i usos de la finca en l’àmbit cadastral.
Aquestes circumstàncies tindran molta transcendència al possible contracte de reserva o d’arres fet previ a l’escriptura pública, que pot contenir informació que després serà vinculant.

En definitiva, un assessorament adequat abans de qualsevol operació permet millorar la comunicació i el volum d’informació entre les parts i, en conseqüència, les garanties d’una bona entesa.

Article publicat a La Terra núm. 448, del mes de juliol-agost de 2018. Font: Elaboració pròpia