Actualitat

Camp ordi i cel ennuvolat

I si no m’entenc amb el copropietari?

  • La llei preveu la protecció dels drets del copropietari i, si no hi ha acord amb la resta, fins i tot, la divisió de la propietat

Darrerament he tingut consultes de pagesos que compartien la propietat de finques amb gent (normalment germans) amb qui no s’entenen. La falta d’entesa entre copropietaris és fàcil de resoldre si la finca és prou gran per segregar-la, o si un dels copropietaris accepta vendre la seva part, però, a vegades ens trobem amb situacions més complicades (em referiré només a les comunitats que recauen sobre els mateixos béns, i que no tenen l’origen en els règims de comunitat de béns durant el matrimoni; per exemple, ganancials).

Des del punt de vista jurídic, i tenint en compte que en una situació de comunitat el dret de cada cotitular està limitat pels altres cotitulars, en termes generals, el legislador estableix que qualsevol pot exigir la divisió de l’objecte. A més, es presumeix que la comunitat ordinària és indivisa, és a dir, excepte que es provi el contrari, si som copropietaris no ho som, per exemple de la meitat nord de la finca, o de la part que llinda amb el riu…, sinó que som propietaris del percentatge que ens toqui —un 50 %, posem pel cas— sobre la totalitat de la propietat, sense que aquest 50 % el puguem circumscriure a cap superfície concreta. Aquest percentatge o quota del que disposem és el que determinarà la participació en l’ús, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats de la comunitat. El propietari de cada percentatge pot disposar-ne lliurement, però no pot disposar de la totalitat del bé que, per llei, exigeix l’acord unànime de tots els cotitulars.

Què vol dir això? • Doncs que només puc gravar o vendre (existeix dret d’adquisició preferent) el meu percentatge; però compte, qui ho compra ha de respondre dels deutes pendents, sempre d’acord amb el percentatge de què es disposa (per exemple: despeses de conservació, ús i rendiment de la finca, obres de millora…). Cal apuntar que, si un cotitular no paga els deutes o despeses que ocasiona la propietat, se li pot reclamar per la via del procediment monitori [vegeu La Terra núm. 424].

Què més fer si som cotitulars? • Tenim dret a posseir la finca segons la nostra quota i a protegir la nostra possessió, fins i tot davant la resta de cotitulars. Tenim dret a fer-ne propis els fruits o els rendiments segons la nostra quota. El que no podem fer és modificar la finca, ni millorar-la, sense el consentiment dels altres, que ha de ser “unànime i atorgat expressament”, cosa que és diferent a l’administració de la finca, en què les decisions es poden adoptar per diferents règims de majoria, vinculant aquestes decisions a tots els copropietaris. I, com hem apuntat, tenim l’obligació de participar en les despeses per a la conservació, l’ús i el rendiment de l’objecte, i també en les de reforma i millora acordades per majoria.

Per acabar, recordeu que si com a comuner us trobeu com “el perro del hortelano”, la llei disposa diferents accions per protegir el vostre dret, o per forçar, davant la impossibilitat de cap acord, la divisió de la cosa comuna.

Article publicat a La Terra núm. 425, del mes de maig 2016. Font: Elaboració pròpia.