Articles d'interès

Podem vendre un habitatge arrendat?

• La resposta és sí, però caldrà considerar els condicionants del tràmit segons la Llei que regeix el contracte de lloguer.

Un cop respectat, si s’escau, el dret d’adquisició preferent de l’arrendatari, i fetes les comunicacions oportunes, la resposta immediata que planteja la pregunta del títol de l’article és: sí; respectant, sempre, els drets que la Llei d’Arrendaments Urbans [LAU] reconeix als arrendataris, que els protegeix.

La normativa vigent sobre els arrendaments és diversa, però, en tot cas, s’haurà de determinar si l’arrendament se subjecta a la LAU del 1964, la del 1994 o a la LAU del 1994 després de les modificacions que va introduir la Llei 4/2013. Sigui com sigui, el comprador haurà de respectar el contracte d’arrendament.

variables segons la legislació • Si és un arrendament atorgat amb la LAU del 1964, com que els contractes estan subjectes a pròrroga forçosa, l’adquirent té l’obligació de respectar el contracte i les seves pròrrogues. Si ho és sota la LAU del 1994, l’adquirent només està obligat a respectar el termini de cinc anys; si la durada pactada fos superior, hauria de respectar-la només si concorren els requisits de l’article 34 de la Llei Hipotecària, és a dir: adquirent de bona fe que desconeix que l’immoble que adquireix està amb arrendataris en no estar inscrit en el Registre de la Propietat.

Si l’arrendament és anterior al juny del 2013, l’adquirent haurà de mantenir l’arrendatari a l’immoble sempre que aquest no exerciti el dret d’adquisició preferent per comprar-lo.

Si l’arrendament de l’habitatge és anterior a l’1 de gener del 1995, l’arrendatari tindrà dret a comprar-lo a un preu limitat per Llei que no podrà superar la capitalització de la renda anyal calculada al 3 %, sempre que el mateix habitatge s’hagués ocupat per primer cop abans de l’1 de gener del 1942, i al 4,5 % si s’hagués fet posteriorment. Si es volgués vendre per un preu superior, l’arrendatari podria impugnar la venda.

La modificació més destacable que va introduir la Llei 4/2013 va ser la importància que s’atorga a la inscripció registral del contracte d’arrendament, així com els seus efectes enfront de tercers en cas de venda. Es pretén que l’arrendament no inscrit no afecti tercers pel fet que l’arrendador i l’arrendatari tinguin una relació personal. Així condiciona la protecció de l’arrendament a la inscripció per tal que l’arrendament no inscrit no sigui motiu d’oposició a tercers.

Un altre aspecte rellevant és que després de la referma es permet a l’arrendatari renunciar als drets d’adquisició preferent, i així es pot transmetre l’habitatge sense haver-li d’oferir primer. I en cas de venda, si l’arrendament no està inscrit, l’arrendatari podrà exigir al nou adquirent un termini de tres mesos des de que li comuniqui que és el nou propietari, per resoldre el contracte, pero haurà de satisfer la renda i altres quantitats meritades; i enfront de l’anterior propietari, podrà reclamar-li danys i perjudicis com a conseqüència de la finalització anticipada del contracte d’arrendament.

Passi el que passi, és necessari examinar cas per cas.

Article publicat a La Terra núm. 411, del mes de Febrer 2015. Font: Elaboració pròpia.