Actualitat

La reclamació de les despeses hipotecàries

El Tribunal Suprem ha canviat de criteri i, ara, el prestatari no pot reclamar l’impost sobre actes jurídics documentats.

Fa temps que és habitual trobar notícies als mitjans sobre la possible reclamació de les denominades despeses hipotecàries. Arran de la sentència del Tribunal Suprem, del 23 de desembre del 2015, que establia que les clàusules que atribueixen al consumidor i usuari el pagament de la totalitat de les despeses de formalització de les hipoteques –incloses en la gran majoria de contractes hipotecaris— són abusives i, per tant, nul·les, s’han plantejat molts dubtes sobre quines d’aquestes despeses es podien reclamar a l’entitat bancària i quines no. La qüestió ha quedat resolta pel Ple de la Sala Primera de lo Civil de l’Alt Tribunal que es va reunir el 28 de febrer passat, en el qual es van pronunciar sobre dos recursos respecte del pagament de l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats [IAJD], al qual està subjecta la formalització del préstec hipotecari.

El fet de demanar un préstec hipotecari implica una sèrie de despeses que fins ara l’entitat bancària imposava al consumidor en la seva totalitat i que són: les despeses de notaria per l’escriptura de formalització del préstec hipotecari, les despeses d’inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat, l’IAJD que grava la constitució de la hipoteca, la taxació de l’immoble necessària per a la concessió del préstec hipotecari i les despeses de gestoria per a la tramitació del préstec en qüestió.

Canvi de criteri • El fet que el Tribunal Suprem dictaminés, al 2015, que les clàusules que imposaven íntegrament aquestes despeses al consumidor eren nul·les –cosa que implica que aquestes despeses quedin sense efecte com si mai no haguessin existit— va obrir la porta als consumidors perquè les reclamessin íntegrament. Ara, però, el Tribunal Suprem ha canviat de criteri respecte al 2015 i estableix que el pagament de l’Impost sobre Actes Jurídics Documentats l’ha d’assumir el consumidor en la seva totalitat, ja que, segons la jurisprudència de la seva pròpia sala tercera contenciosa administrativa, el subjecte passiu de l’IAJD és el prestatari, és a dir, qui rep el préstec. Per tant, la despesa més elevada, amb escreix, derivada de la formalització del préstec hipotecari no es pot reclamar.

Aquest nou criteri adoptat per l’Alt Tribunal no qüestiona, però, el caràcter abusiu de la clàusula d’imposició de despeses, sinó els seus efectes respecte a l’IAJD; en conseqüència, l’esmentada clàusula continua sent nul·la i els consumidors podran continuar reclamant la devolució de les despeses restants. Altra cosa serà valorar si la reclamació de les despeses restants compensa o no, en funció de si les entitats bancàries les reintegren de manera voluntària o si caldrà iniciar una reclamació judicial.

El canvi de criteri del Tribunal Suprem entra en contradicció amb nombroses sentències dictades per les Audiències Provincials, les quals ja han condemnat diverses entitats bancàries a abonar la totalitat de les despeses hipotecàries. Caldrà veure si aquest nou criteri és definitiu o si algun jutge eleva una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea per aclarir definitivament qui ha d’assumir aquesta despesa.

Article publicat a La Terra núm. 444, del mes d’abril de 2018. Font: Elaboració pròpia