Actualitat

Afectacions urbanístiques fora d’ordenació i volum disconforme

La legislació preveu diversos escenaris en relació a les finques que es veuen afectades pels canvis en els plantejaments d’ús.

Una finca afectada és aquella que, a causa de l’aprovació d’un nou planejament urbanístic, deixa de reunir les condicions establertes pels paràmetres que urbanísticament aquest defineix.

Els règims de fora d’ordenació i de volum disconforme consisteixen en una garantia del sistema que evita haver d’indemnitzar aquelles construccions, instal·lacions i usos existents en el moment en què canvia el planejament i queden fora de la seva regulació. El règim de fora d’ordenació i el de volum disconforme s’apliquen sobre la totalitat de la finca encara que només una part d’una finca estigui afectada pel principi d’unitat predial.

El primer dels règims, el de fora d’ordenació, té lloc quan les construccions, instal·lacions i usos preexistents com a resultat de l’aprovació de planejament urbanístic han de ser objecte d’expropiació, cessió obligatòria i gratuïta dels terrenys o bé d’enderrocament o expropiació dels edificis. També s’apliquen sobre aquelles construccions que van ser construïdes de manera il·legal i el termini de restitució de la legalitat urbanística ja ha prescrit així com en construccions en sòl no urbanitzable i aquelles per a les que el planejament preveu la seva desaparició.

Quan una finca està fora d’ordenació només s’hi poden autoritzar obres de salubritat pública, per garantir la seguretat de les persones i per a la bona conservació de les construccions i instal·lacions; també es pot canviar l’ús de les obres, però sempre per usos provisionals. En cap cas, però, es poden autoritzar obres de consolidació o d’augment de volum, modernització o increment del valor.

En relació als usos autoritzables, només es poden seguir mantenint els usos preexistents, és a dir, aquells autoritzats en base a un planejament anterior sempre que no siguin incompatibles amb el planejament i no siguin molestos, nocius, insalubres o perillosos. Tot i així, es poden autoritzar usos provisionals i es pot fer el canvi de titularitat dels usos, excepte en llicències d’activitat que han quedat subjectes a cessament.

SITUACIONS DE CANVI • El segon règim contemplat és el de volum disconforme, és a dir, aquell que sorgeix en aquelles situacions en les que el nou planejament no opta pel manteniment de la situació preexistent legalment implantada i, introdueix un canvi, però no preveu en cap cas la cessió, cessament d’ús o expropiació dels immobles.

En aquest cas no es pretén que l’immoble s’extingeixi sinó que es vol regular el seu manteniment sense perjudici que aquest immoble haurà d’adaptar-se al planejament tan bon punt es donin les circumstancies definides.

Els requisits en aquest sentit són l’existència d’un nou planejament urbanístic, que l’edificació hagi estat legalment implantada i sigui disconforme amb el nou planejament, que l’immoble estigui únicament afectat per una cessió a vial i que no quedi fora d’ordenació.

En aquest règim, són autoritzables també les obres de rehabilitació i consolidació i canvis d’ús, sempre d’acord amb les condicions del nou planejament. Fins i tot es poden realitzar, obres d’augment de volum, si el planejament ho permet. Pel que fa als usos, es poden mantenir i modificar i ser objecte de canvi de titularitat.

Article publicat a La Terra núm. 477, del mes de novembre de 2021. Font: Elaboració pròpia.