1 de novembre 2015 • La nova Llei hipotecària ens porta a analitzar com tenim la identificació i la superfície registral i cadastral Situació nova. • Tota cartografia aportada ha de ser en plànols georeferenciats, que formarà part de la identificació de la finca.

El 26 de juny es va aprovar la Llei 13/2015, del 24 de juny, de reforma de la Llei hipotecària i del text refós de la Llei de cadastre immobiliari, RDL 1/2004. Llei que va entrar en vigor l’1 de novembre del 2015 [vegeu La Terra de setembre del 2015]. Aquesta reforma, entre d’altres regulacions, aporta una novetat molt important quant a la identificació de les finques. Estableix la concordança entre el cadastre, el registre i l’identificat de la finca (ara amb la necessitat de plànols georeferenciats).

De tots els propietaris de finques rústiques és sabut que sovint la identificació registral de les finques no queda massa clara, atesa la no actualització dels veïns limítrofs, i sovint la no concordança de les superfícies amb la cabuda real, agreujat a vegades per la pèrdua dels topònims dels paratges que figuren a les finques registrals. Tanmateix, la identificació registral és ben important, ja que és l’única documentació que ens acredita com a propietaris, atès que el cadastre, sovint amb límits definits i superfícies més d’acord amb la realitat, és una base d’informació contributiva però no dóna títol de propietat.

Per altra banda, molts cops tampoc no hi ha una concordança entre la finca registral i la parcel·la o parcel·les cadastrals que la formen, i sovint ens trobem amb situacions realment complicades, com pot ser, per exemple, tenir una escriptura on es descriuen 20 finques registrals que corresponen solament a quatre parcel·les cadastrals, aparentment sense “cap relació”.

Si bé també és cert que, en els darrers anys, en moltes escriptures ja s’han anat identificant les parcel·les cadastrals que corresponen a les finques registrals, però sense adjuntar una cartografia expressa, més que la mateixa del cadastre.

Actualment, doncs, ens trobem en una situació del tot nova, ja que la Llei estableix que, a partir de l’1 de novembre, en la identificació de les finques hi ha d’haver concordança entre el registre, el cadastre i una cartografia georeferenciada, amb toleràncies de discrepància en superfície, que es regulen en dos trams, un tram fins al 5 % i un segon tram del 5 % al 10 %, cosa que deixa la via oberta a haver d’aportar cartografia no cadastral, en casos que, o bé la superfície presenta discrepàncies superiors al 10 %, o bé la configuració o límits de la parcel·la cadastral no es corresponen amb la finca registral. Així s’estableix a la vegada que tota cartografia aportada ha de ser en plànols georeferenciats, que formarà part de la identificació registral de la finca.

És aquesta novetat que estableix la Llei 13/2015, que ens ha de portar a analitzar com tenim la identificació i superfície registral i cadastral de les finques de casa nostra, i dur a terme els corresponents estudis amb posteriors modificacions, si s’escau.

És a dir, en l’exemple exposat, en què inicialment és impossible identificar les 20 finques registrals de l’escriptura amb quatre parcel·les cadastrals, caldrà efectuar un estudi d’anàlisi i compilació de documentació, informació i possiblement treball de camp, que haurà de permetre relacionar cada finca registral amb una porció de terreny físic, i d’aquesta porció de terreny caldrà trobar la seva correspondència amb part de parcel·la o subparcel·la cadastral.

Això resultarà ser un informe tècnic que no tan sols ha de contenir la relació entre Finca Registral i Identificació Cadastral, amb coincidència de superfície, sinó que també haurà de constar de la corresponent Cartografia Georeferenciada que permeti la identificació física real de la propietat.

Article publicat a La Terra núm. 420, del mes de desembre 2015. Font: Elaboració pròpia.