Articles d'interès

Els drets d’adquisició preferent

Són els que atorguen al seu titular l’adquisició preferent d’una cosa determinada que el propietari decideix vendre

La facultat de disposar és característica de la propietat i permet, com a norma, que el propietari transmeti a un altre el bé que li pertany quan i com vulgui; tot i així, com a excepció, existeix el dret d’adquisició preferent en determinats casos.

Són drets d’adquisició preferent el tempteig, el retracte i l’opció. Els dos primers tenen un origen legal, encara que també es poden pactar en contracte, i el dret d’opció té un origen voluntari.

La Llei concedeix a una persona la facultat d’adquirir preferentment el bé que el propietari pretén transmetre sempre que aquestes transmissions siguin oneroses; així, les transmissions a títol gratuït queden excloses de l’àmbit d’aplicació del dret de tempteig i retracte.

tempteig i retracte • S’entén com a dret de tempteig, la facultat que té una persona per adquirir preferentment una cosa que serà transmesa a un tercer, abonant la mateixa quantitat i en les mateixes condicions pactades entre el transmitent i el tercer. És la facultat d’adquirir abans que ho faci l’altre, quan la venda es trobi merament projectada.

El dret de retracte, per la seva banda, és la facultat d’adquisició preferent d’una cosa reconeguda al seu titular, per tal que, abonant el preu pagat, deixi sense efecte la transmissió realitzada a favor d’un tercer. És posterior a la venda. El titular del retracte se situa en la mateixa posició que el tercer adquirent, i manté les condicions i circumstàncies de la venda realitzada entre propietari i tercer.

Transmissió de finques rústiques • Per a aquests casos existeix una prelació entre els diferents tipus de drets d’adquisició preferent.

Si amb motiu d’una mateixa alienació, són procedents diversos drets legals d’adquisició preferent, preval, en tots els casos, el dret de tempteig que correspon als copropietaris o als cohereus en la venda d’una quota, i si no n’hi ha, el dels nous propietaris en l’alienació de l’usdefruit o el dels censataris en l’alienació del dret de cens.

En segon lloc, si no procedeixen els drets anteriors, tenen preferència els drets de tempteig que corresponen als arrendataris, si escau.

En tercer lloc, si no són procedents els drets d’adquisició preferent anteriors, és procedent el dret de retracte de confrontants per evitar una fragmentació excessiva de la terra.

A Catalunya hi ha dos tipus de retractes confrontants, el que regula el Codi Civil Català, que exigeix que el confrontant sigui conreador directe i personal, i el que regula la Llei de modernització de les explotacions agràries, que exigeix que el confrontant tingui, a més, la qualificació d’Explotació Agrària Prioritària.

La diferenciació entre els dos retractes és important, ja que el Codi Civil preveu que es pot exercir el retracte quan la finca alienada tingui una superfície inferior a la unitat mínima de conreu, mentre que la Llei de modernització amplia aquesta possibilitat a dues vegades la unitat mínima de conreu.

Article publicat a La Terra núm. 414, del mes de maig 2015. Font: Elaboració pròpia.