Reglament • Entén el sòl com una part de l’activitat econòmica i introdueix criteris d’inversió i risc.
Llei del sòl • Aprovada fa quatre anys, canviava el mètode comparatiu de valoració del sòl pel sistema d’actualització de rendes

Després de quatre anys de l’entrada en vigor de la Llei del sòl, després de discussions i rius de tinta —tal com es va explicar als articles de La Terra de setembre del 2008 i desembre del 2009—, el Govern espanyol ha aprovat el Reglament del sòl, sens dubte una norma que no estarà exempta de noves discrepàncies, i els qui subscrivim el present article dubtem que s’arribi a aplicar.

Entrant a valorar el text del reglament, cal recordar que s’emmarca en els límits de la llei, ja que la seva funció primordial és desenvolupar-la, mai superar-la, tot i que, en opinió d’alguns experts, aquest reglament s’extralimita en la seva regulació, cosa que haurà de ser objecte de discussió en l’àmbit judicial i no en aquest article.

Fent una mica de recordatori, a grans trets, els criteris bàsics de la valoració de sòl rústic s’assenten sobre la idea bàsica de que el sòl no es pot valorar per allò que podrà ser en un futur (especulació), sinó pel que és en el moment en què se n’ha de fer la valoració.

D’aquesta manera es distingeixen dos tipus de sòl —només a efecte de valoració, ja que la classificació del sòl s’estableix a la Llei d’Urbanisme—, sòl rural o sòl urbanitzat. Ens pararem únicament en el sòl rural.

La llei fixa que el sòl en estat rural només pot ser valorat mitjançant el sistema d’actualització de rendes (real o potencial, la que sigui més alta), en funció d’una taxa predeterminada legalment, i corregida a l’alça (fins un màxim de dos pel factor de localització pobrament definit. S’abandonava, d’aquesta manera, el sistema de valoració que es feia servir fins a aquell moment, el de comparació, amb l’excusa que amb el sistema d’actualització de rendes s’eliminaven conceptes especulatius i que s’introduïa un sistema totalment objectiu. No entrarem a valorar, després dels quatre anys de la seva entrada en vigor, si la llei ha complert o no el seu objectiu.

Entrant en l’estudi del Reglament de la Llei del sòl, respecte de la valoració del sòl en el seu estat rural, aquest redefineix alguns dels conceptes bàsics que ja introduïa la llei.

El desenvolupament que realitza del concepte d’explotació és un dels canvis més significatius que trobem al reglament. S’entén l’explotació com a unitat de producció, atès el criteri de major i millor ús. El sòl es contempla com una part primordial de l’activitat econòmica i s’hi introdueixen, per tant, criteris d’inversió i risc. D’aquesta manera, no valorem el sòl en funció de si mateix, sinó en un entorn de factors de producció.

Fórmules de valoració del sòl • Introdueix fórmules, en funció de l’explotació considerada, amb una major precisió, i valora les despeses necessàries que caldria considerar en l’ús potencial de la finca —millor i major ús—, ja sigui aquest ús l’actual de la finca o només el possible. Per exemple, si s’ha de valorar un sòl on se situa una activitat ramadera, el que valorarem és l’explotació ramadera, i valorem, per tant, la inversió necessària, el risc de l’activitat i els seus rendiments.

Com a qualsevol anàlisi d’inversions, s’ha de considerar el risc que comporta: major risc, major possibilitat de negoci i major rendiment; i a la inversa, si el risc és baix, més seguretat, però el seu rendiment serà menor. Per tant, la taxa d’interès establerta legalment per la llei es modula, en el reglament, amb un factor modificador, en funció del risc en la inversió prevista per a cada tipus d’explotació. A l’efecte, per a cada possible aprofitament s’estableixen uns factors correctors de la taxa, els quals es fixen a la mateixa norma. D’aquesta manera, el reglament determina una taula d’índexs correctors, en la qual podem comprovar que tots els sòls agraris es corregeixen a l’alça, alguns més beneficiosament que d’altres [Vegeu el quadre gràfic].