Nous aspectes en la valoració del sòl • El Reglament del sòl defineix un nou factor de localització i desenvolupa la valoració de les collites.
Aplicació • Hi ha un dubte: a partir de quan és aplicable el Reglament del sòl un cop publicat?

Continuem l’analisi dels canvis que introdueix el Reglament del sòl, recentment aprovat, iniciat en el número anterior de La Terra. Un altre dels elements més innovadors d’aquest reglament és el desenvolupament que fa del denominat factor de localització, tot i que el límit segueix essent 2. Tres són els components que formen aquest concepte: en primer lloc, el denominat accessibilitat a nuclis de població, atenent a criteris de número d’habitants en un radi de 40 km des de la finca que es valora, o en un trajecte de 50 minuts amb transport normal; en segon lloc, el denominat accessibilitat a centres d’activitat econòmica, atenent al nombre i a la importància d’infraestructures i centres de distribució de productes (cooperatives, mercats centrals de distribució, centrals hortofructícoles, cellers vitivinícoles) a menys de 60 km; i en tercer lloc, el denominat ubicació en espais de singular valor ambiental o paisatgístic, entès com a espais que són especialment protegits per la legislació vigent, ja sigui ambiental, urbanística o de qualsevol altre tipus [vegeu quadre].

(Cliqueu per ampliar la imatge)

El Reglament entra a desenvolupar altres aspectes d’interès, a efectes de valoració, com ara l’avaluació de les collites i de les plantacions, fent la remissió a la regulació i valoració de les assegurances agràries, i també sobre la valoració d’instal·lacions i edificacions, imposant el criteri de valor de reposició corregit amb factors d’antiguitat, estat i ús d’aquestes.

Aplicació del reglament • En els propers mesos ens trobarem davant de la discussió de quan hem d’entendre aplicable el Reglament de sòl, en especial en els expedients expropiatoris, que és on té més rellevància aquest.  Segons el mateix text, entra en vigor al dia següent de la seva publicació, però sense fer cap especificació sobre quins expedients es podrà aplicar, és a dir, segons l’estat de l’expedient expropiatori, si és o no aplicable el Reglament.

Amb caràcter previ, cal fer constar que l’expedient expropiatori disposa de diverses fases i de dues dates d’especial transcendència. Ens fixarem en l’expedient d’urgent ocupació, que tot i que hauria de ser especial, a la pràctica s’ha convertit en l’expedient estàndard. Tot expedient expropiatori s’inicia amb la declaració de necessitat d’ocupació, aquest és el moment en què es fixa com a determinant per fixar la Llei que serà aplicable en la tramitació del procediment expropiatori. Per tant, la llei aplicable serà aquella que sigui vigent en el moment en què s’inicia l’expedient expropiatori, és a dir, quan es declara la necessitat d’ocupar els béns i drets afectats per una obra. Una vegada l’Administració expropiant ja disposa dels terrenys per executar l’obra, s’inicia la fase denominada expedient individualitzat de just preu, i és d’especial transcendència, ja que és aquest el moment al qual s’ha d’entendre referida la valoració dels béns i drets afectats.

Quin és el problema que ens trobem davant de l’aprovació del Reglament del sòl? Aquells expedients en què l’expropiació es va iniciar amb anterioritat a la publicació del Reglament del sòl i que encara no han entrat en la fase de determinació de just preu. Al nostre entendre, el Reglament és aplicable des del dia següent a la seva publicació a tots els expedients que estiguin subjectes a la Llei de Sòl (RDL 2/2008), i a aquells en què encara no s’ha iniciat l’expedient individualitzat de just preu, per dos motius: el primer, perquè el Reglament no és llei, sinó normativa supeditada al principi de legalitat i jerarquia; per tant, a priori, no innova, sinó que desenvolupa la Llei, neix i actua en els límits i criteris de la mateixa. El segon motiu, és el principi de retroactivitat positiva, és a dir el nou Reglament dota d’una major seguretat i objectivitat en l’aplicació del mètode de valoració imposat per la llei, cosa que comporta que sigui més beneficiós per les parts, ja que limita la subjectivitat i l’arbitrarietat de les valoracions.

Aquest fet ja és objecte de discussió en determinats cercles doctrinals; només els tribunals acabaran donant-hi la resposta, sempre i quan per part del govern no es decideixi derogar la llei de Sòl, i cal recordar que l’actual Govern Espanyol en el temps que van estar a l’oposició va negar-se a la seva aprovació.