Actualitat

Segregació de finca rústica per sota de la unitat mínima de cultiu

Condicionant: De manera general, una finca rústica no es pot dividir si la superfície de les dues porcions resultants no és superior a la unitat mínima de cultiu.

Excepcions: Per agrupació, per construcció, per accés o per expropiació, són algunes de les excepcions.

Una de les qüestions que se’ns planteja més sovint a la consulta és sobre la possibilitat de dividir en dues o més porcions una finca de naturalesa rústica registral.

Els motius pels quals un propietari vol dividir la seva finca poden ser diversos: divisió de la cosa comuna, acceptació d’herències, compravenda, etcètera. Tot i que el motiu pel qual es vol segregar no es rellevant en el procediment, sí que és important a l’hora de voler iniciar els tràmits de segregació, que són costosos, lents i complexos, ja que hi intervenen diverses administracions.

La segregació és un procediment registral mitjançant el qual es pretén que d’una finca, que denominarem matriu, se n’escindeixi una o més porcions per constituir finques registrals independents. Aquesta actuació de divisió no és il·limitada, ja que legalment se supedita al fet que la finca matriu i les finques resultants tinguin una superfície superior a la Unitat Mínima de Cultiu [UMC]. A Catalunya, aquest es fixa al Decret 169/1983, del 12 d’abril, d’Unitats Mínimes de Cultiu, diferenciant cinc grups i definint la superfície segons l’ús de la finca, de regadiu o de secà (vegeu la taula).

Per a la seva efectivitat, el procediment requereix l’obtenció d’autorització administrativa emesa per l’ajuntament on radiqui la finca, la protocol·lització en escriptura pública, el seu sotmetiment a tributació, liquidant el model 600 en la seva modalitat d’actes jurídics documentats i la inscripció al registre de la propietat competent per raó del lloc on se situï la finca.

Tot i l’anterior, a la Llei 19/1995, del 4 de juliol, de modernització de les explotacions agràries, es preveuen algunes excepcions a la prohibició de segregació de finca rústica per sota de la unitat mínima de cultiu, matisat en tot cas pel Text Refós de la Llei d’urbanisme de Catalunya i els Reglaments que la despleguen.

La primera excepció és la segregació per agrupació. Suposa que la finca resultant —tot i ser inferior a la Unitat Mínima de Cultiu [UMC]— es podrà segregar si, immediatament, s’agrupa a un finca confrontant de manera que aquesta assoleixi una superfície superior a la UMC.

La segona excepció és per construcció: és a dir, la porció segregada ha de ser destinada efectivament a una edificació o construcció permanent, amb finalitats industrials o de caràcter no agrari. Aquesta excepció està matisada per l’article 47 i 50 del Text Refós de la Llei d’urbanisme.

La tercera excepció s’aplicaria per permetre l’accés a la propietat de la finca de l’arrendatari de finca rústica. En aquest cas, s’exigeix que l’arrendatari tingui la consideració d’agricultor professional (activitat agrària, control efectiu, 50 % dels
ingressos agraris i temps superior de dedicació més del 50 % de la unitat de treball agrari [UTA]) i que hagi cultivat la finca per un període superior a sis anys.

La quarta excepció és quan la segregació té lloc amb motiu de procediment expropiatori o per reparcel·lació.

A banda de les exposades, a Catalunya es contemplen dues excepcions addicionals: per destinar a horts familiars, i segregacions per diversa classificació urbanística.

A totes les excepcions previstes aquí, amb caràcter previ a la seva tramitació, s’ha d’obtenir autorització del Departament d’Agricultura, aportant un informe en el qual es justifiqui tècnicament l’excepció; per a la seva finalització s’hauran de seguirels mateixos tràmits que en el cas de  segregació per superfície superior a la Unitat Mínima de Cultiu [UMC].

És, doncs, un procediment complex i lent (entre uns sis mesos i un any) en què es fa imprescindible un assessorament curós —tant tècnicament com jurídicament— per evitar una denegació d’inscripció registral.

Article publicat a La Terra núm. 473, del mes de juny de 2021. Font: Elaboració pròpia.